Le alternative al classico mutuo per comprare casa

L’accesso al credito bancario per l’acquisto di un immobile, nonostante negli ultimi mesi sembra andare verso una ripresa, in questo momento di mercato non é cosí semplice. Allora in tanti, viste anche le condizioni lavorative non caratterizzate da stabilitá, si stanno muovendo per cercare delle forme alternative per vendere o comprare casa che peró possano dare le giuste garanzie ad entrambe le parti. 

Andiamo qui di seguito andremo a vedere quali sono gli strumenti che possono risolvere questo problema, premettendo peró che é sempre consigliato contattare un Notaio che é l’unico professionista specializzato nella redazione dei contratti per il trasferimento di immobili e l’unico autorizzato a riceverli per atto pubblico o scrittura privata autenticata ,forme necessarie per la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Prima di andare a vedere tutte le alternative bisonga premettere che é facoltá del venditore concedere o meno una dilazione di pagamento all’acquirente con o senza interessi. Ecco dunque alcune valide alternative di vendita/acquisto:

a rate andando semplicemente a menzionare nell’atto la dilazione di pagamento: quindi l’acquirente acquista subito la proprietà dell’immobile, ma nel caso non dovesse pagare una o più rate, secondo quanto stabilito dagli accordii, il contratto verrá risolto. In questa eventualitá il venditore riacquisterà la proprietà dell’immobile e dovrà restituire quanto ricevuto a titolo di prezzo, salvo eventuali penali o corrispettivi per l’utilizzo dell’immobile da parte dell’acquirente. Con questa modalitá peró le imposte indirette sul trasferimento immobiliare devono essere pagate immediatamente.

con emissioni di cambiali con garanzia ipotecaria: la cambiale ipotecaria è una garanzia che offre al possessore della cambiale, nel caso di mancato pagamento, di procedere al pignoramento dei beni ipotecati del debitore e di essere rimborsato con priorità rispetto ad altri creditori.

con iscrizione di ipoteca legale: L’ipoteca legale è uno strumento di tutela della parte venditrice previsto nel nostro ordinamento a garanzia del pagamento di tutte le somme che fossero pattuite come dilazionate nel contratto di vendita. Per tutte le somme che il venditore non ha incassato il legislatore ha previsto, da sempre, un meccanismo automatico di sua tutela, e cioè l’iscrizione d’ufficio di una garanzia reale collegata esclusivamente al residuo prezzo che l’acquirente deve ancora pagare. Secondo il nostro ordinamento il venditore deve avere il diritto di agire per recuperare la somma che eventualmente l’acquirente non gli pagasse nonostante l’impegno aggredendo anche il bene da lui venduto. Si tratta di un meccanismo che garantisce moltissimo il venditore che, rassicurato da questa garanzia, è più spinto a fornire all’acquirente agevolazioni e facilitazioni di pagamento, perché si troverebbe in una condizione di assoluta sicurezza. Il problema di questa soluzione é che non rinunciando all’ipoteca legale si andrebbero ad aumentare vertiginosamente le imposte da pagare per l’acquirente.

con riserva di proprietá sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo: l’acquirente puó disporre materialmente dell’immobile ma ne acquisterà la proprietà solo con il pagamento completo del prezzo che risulterà infatti dilazionato, con l’ulteriore aggravante di un’imposizione tributaria immediata.

con contratti di locazione cui si accompagnano meccanismi per un acquisto differito dell’immobile: ad esempio contratti di locazione accompagnati da una opzione per la futura vendita dell’immobile oppure da un contratto preliminare di vendita. L’altro vantaggio di queste due tipologie di contratti collegati è che le imposte indirette vengano pagate solo al momento dell’atto notarile con il quale è trasferita la proprietà.

con la formula dl Rent to Buy (affitto con riscatto): ossia con un contratto atipico che consiste in una prima fase nel durante la quale il futuro acquirente ottiene il godimento dell’immobile versando un canone mensile in denaro e in una seconda fase nella quale lo stesso soggetto ne acquisterá la proprietà pagando una somma di denaro a saldo di quanto già anticipato nel corso della prima fase. Con questo contratto è possibile non scontare l’applicazione del regime vincolistico proprio della locazione.

con la formula dell’Help to Buy: esistono anche delle alternatice al rent to buy come  ad esempio l’help to buy, che consiste in un preliminare di vendita trascritto ad effetti parzialmente anticipati, con varianti che però il Notaio deve predisporre in maniera personalizzata secondo le esigenze delle parti e che quindi non puó essere realizzato in maniera generalizzata.

Vi suggerisco vivamente di affidarvi a dei professionisti preparati per queste operazioni finali di compravendita e come detto le uniche persone in grado di darvi la giusta assistenza e tutela sono i Notai o al massimo legali specializzati!

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